房企拿地回归理性 土地市场进入新常态

近日，中指研究院发布《2020年土地市场预判》。报告显示，在中央“房住不炒”的整体理念下，中国土地市场进入新常态，房企拿地回归理性，市场进入精细化竞争阶段。

2019年的中国土地市场理性发展，2019年全国300城住宅用地推出和成交规划建筑面积双双上升，成交楼面均价同比上涨16.41%。

　　2019年全国300城住宅用地成交地块8534宗，同比增加272宗；成交楼面均价4372.48元/㎡，同比上涨16.41%；成交住宅规划建筑用地面积93921.81万平米，同比增加2.7%；成交土地出让金41060亿元，与去年同比增加6709.05亿元；成交住宅用地综合溢价率为14.56%，同比收窄0.18个百分点。

　　从上下半年的拿地价格看，下半年成交楼面均价4242.4元/㎡，较上半年（4523.5元/㎡）下降281元/㎡。由此可见，在金融市场严格的调控下，房企资金链吃紧，同时对未来市场发展态度转为谨慎，拿地态度趋于保守。

　　从城市结构看，2019年一线、二线、三四线城市成交楼面均价为14688元/㎡、5480元/㎡、2776元/㎡，分别同比上涨5.16%、11.74%和13.04%；成交规划建筑面积为3280万平米、40982万平米和49660万平米；其中，三四线城市占总体成交规划建筑面积的52.87%，同比下降了5.26个百分点。一、二线城市占比分别为3.49%、43.63%，同比上升了0.45、4.8个百分点，房企回归一二线城市，也是导致地价上涨的因素之一；溢价率方面，一、二线城市分别为7.44%和14.55%，同比分别上涨0.28和1.32个百分点，而三线城市溢价率为17.33%，同比下降2.18个百分点。

　　2019年全国300城共推出住宅用地10988宗，推出规划建筑面积12.17亿平米，推出量较上一年增加4.56%；推出楼面均价为3706.15元/㎡，同比上涨385元；

　　从城市结构看，一、二线城市推出住宅用地3869.9、49262.0万平米，同比分别增加807.7、5756万平米，而三四线城市推出住宅用地68589.3万平米，同比减少1258.5万平米。

　　从土地流拍情况来看，2019年住宅用地共流拍654宗，流拍规划建筑面积6390.3万平米，比去年减少了4902.35万平方米；经历了2018年土地流拍潮后，地方政府推地更加理性，流拍情况也大幅减少。

　　从企业拿地态度来看，尽管2019年中国土地市场有所降温，但万科、碧桂园、保利等优秀房企拿地势头不减，万科在1-11月累计拿地总金额达到1570亿元；碧桂园、保利发展拿地总金额分别为1238亿元和965亿元。龙头房企获取土地资源优势凸显，行业集中度显着。

　　展望2020年，分化与聚焦将成为中国土地市场的关键词。

　　一方面2020年土地市场将延续分化趋势。一线城市保持稳定，在需求的带动下，二线城市供应量则可能会有较强增长，特别是户籍制度改革，使得地方政府将更多的考虑当地库存情况及人口流动特点相适应的供给计划，而加大这些城市土地的供给；除了部分重点城市外，预计三四线城市无论是供给还是成交都将有所下降。

另一方面则是聚焦，由于经济、人口等因素，一二线城市及重点三四线城市将更加吸引房企的注意力，特别是粤港澳大湾区以及长三角一体化示范先行区发展规划纲要的出台，不断提升区域价值，房企将更加聚焦于这些城市，预计2020年这些城市的成交量将稳中有升；另外由于资金等资源更加青睐于优质房企，优质房企在拿地方面具有更大的优势，土地资源也将向优质房企聚集。