戴德梁行刘兵：2018年外资加大收购北京商业项目

今年7月下旬，基汇资本以105亿元的高价出售北京盈科中心项目以后，创下了北京最大的商业房地产交易纪录，同时也将2018年北京大宗物业交易市场成交金额推高至560亿元。

这也创下北京大宗物业交易市场成交金额的历史新高。2017年，北京大宗物业交易市场成交金额为413亿元，2018年同比增长了1/3以上。

境内机构仍然主导了北京大宗物业交易市场，560亿元成交金额里，境内机构贡献了其中的近七成（391亿元）。相比2017年主导完成的404亿元交易金额，境内机构2018年在北京参与大宗物业交易已经有所放缓。

境内投资者里，自用型买家依旧保持活跃，多家银行、保险、TMT公司纷纷将目光投向北京核心区的改造项目，以及通州、丽泽、稻香湖等新兴区域。

比如，上海人寿今年初在王府井区域购买了酒店物业，改造成写字楼自用；邮储银行在通州城市副中心购买了新光大中心双子塔北塔；海淀绿地中央广场则吸引了恒泰实达与淳中科技等上市公司背景的买家。

但境外投资者掀起了北京大宗物业市场的增长热潮。2018年外资机构参与北京大宗物业收购金额达到了169亿元，成交占比超过三成，而在2017年，这一比例仅为2%，当年外资机构收购北京大宗物业的成交金额仅为9亿元。

戴德梁行中国资本市场副董事总经理刘兵总结2018年北京大宗物业交易市场，其形容为“东方不亮西方亮”。

“国内受去杠杆、资管新规、银保监会合并等政策影响，内资机构融资能力减弱。”刘兵在接受《中国经营报》记者采访时表示，“但市场交投依然十分活跃。美元资产价格已经达到高点，外资对中国经济持续看好，调整全球资产配置时加大了对人民币资产的投资力度。”

包括安联保险、领展房产基金、AEW集团、瑞士合众集团等外资机构在北京大宗物业市场均已部署投资，比如一个月前，领展房产基金宣布以25.6亿元的价格收购北京京通罗斯福广场。

“除了收购有稳定现金流的核心物业外，这些外资机构也在关注城市更新机会。”刘兵说，“主要交易资产类型是核心甲级写字楼，还有改造升级空间的增值物业。过去一年多时间，购物中心重新转回投资者的选项。”

根据戴德梁行的数据统计，北京大宗物业市场按照成交金额分布的物业类型，写字楼仍然是最受欢迎的资产业态，成交金额比重达到了39%，其次是综合体与商业物业，占比分别为26%、20%，另外酒店和公寓业态分别占到了11%、4%。

“城市更新和物业增值的机会永远存在，收购方会对物业资产做更深入的提升。最开始一轮的收购，物业租金可能是从0到1的变化，现阶段可以实现物业租金从1到10的提升，改造、管理和提升的空间依然十分巨大。”刘兵说，“位于城市核心区域的核心物业，始终在带动整个大宗交易市场的稳定向上。”