全球写字楼市场普遍出现过剩现象

8月2日，戴德梁行在北京发布的最新《全球写字楼市场展望》报告显示，全球出现一轮前所未有的写字楼建设热潮，在建写字楼面积超过7亿平方英尺，预计在2017到2019年三年内投放市场。这相当于未来三年全球将再创造华盛顿特区、达拉斯、伦敦、新加坡和上海等5个城市的写字楼存量总量。

该报告阐述了全球100多个城市的经济发展动力、供需展望和租金上涨前景。尽管全球需求量（共计约5.2亿平方英尺）和就业增长将在2019年前保持稳健，但供应量远超需求量，从而导致全球大多数城市的空置率上扬。从这个角度看，全球写字楼建设将出现过剩。

或许，情况并非如此。在本轮全球扩张中，一个非常明显的特征是，大多数租户通常喜欢崭新的高端品质写字楼空间，而非老旧的乙级和丙级写字楼。例如，在美国，自2012年以来新建高端品质空间占写字楼总吸纳量的65%左右。通常情况下，开发商在整个周期内会因主打产品交付而一直获利，即使是在空置率攀升的市场上。此外，低利率情况下的全球经济快速发展为合理的写字楼需求创造了良好的环境。

“开发商必定将重点倾注在新产品上，但其中大量新产品均集中投放于全球最需要崭新楼宇的主要城市，”戴德梁行全球首席经济学家Kevin Thorpe表示。“我并不太担心这些新空间的租赁，因为从某种意义上说，这是满足刚需的供应，而且也完全符合租户的要求。我更担心的是，这轮供应对更低级别产品的影响。我推测他们将难以进行竞争。”

亚太地区，尤其是大中华区，将引领这轮发展热潮。事实上，近60%的全球新建项目主要分布在亚太地区。在该地区，新增供应主要集中投放在北京、深圳、上海、马尼拉和班加罗尔。事实上，这五个市场的总量占亚太在建项目的55%，全球新建项目的三分之一以上。与供应类似的是，亚太地区的需求也是最旺盛的。未来三年，北京在供需增长两个方面引领全球写字楼市场。

戴德梁行大中华区研究部董事总经理林荣杰（James Shepherd）表示：“未来三年，约2亿平方英尺的新写字楼供应预计将投放至中国四个一线城市以及香港和台湾。”林荣杰补充说：“新写字楼将取代现有品质较低的大楼，并提升中国甲级写字楼市场的地位。”

戴德梁行大中华区研究预测部主管陈妍斐指出：“根据戴德梁行经济预测模型计算，北上广深港台这六个主要市场的平均空置率将于2019年底上升至17%，同时2017至2019三年内预计将见证共1.3亿平方英尺的吸纳量。”