27亿买翠宫饭店改装写字楼 京东做了一笔合算的买卖

近日，京东在北京产权交易所，成功收购了北京翠宫饭店有限公司100%股权，交易额近27亿元人民币，转让方为海淀区国有资本经营管理中心。

据天眼查信息显示，目前，北京翠宫饭店已完成了股东变更后续。其唯一股东为北京京东尚科信息技术有限公司（下称“京东尚科”）。而京东尚科为北京京东世纪贸易有限公司全资控股子公司，法定代表人为刘强东。从京东方面的回应中得知，京东收购翠宫饭店，并非要开酒店，而是将其改造成写字楼，以自用为主，用来“筑巢引凤”。

不开酒店，便于吸纳研发人才

北京翠宫饭店在一年内出现两次股东变更。 2018年1月22日，北京市海淀区国有资本经营管理中心刚刚成为新股东。此前，北京翠宫饭店长期隶属于北京首都创业集团有限公司。

但在收购约半年后，北京翠宫饭店再次被北京市海淀区国有资本经营管理中心挂牌出售。业绩亏损以及高额负债成为翠宫饭店连续被抛售主要原因。

据2018年11月26日北京产权交易所公开信息显示，北京翠宫饭店正式挂牌出让，转让底价为26.83亿元。其中，债权作价7.62亿元，100%股权作价19亿元。值得一提的是，此次转让的前提条件是，意向受让方须为高新技术企业，且2017年净资产不低于50亿元。

去年底，阿里巴巴筹备两年的无人酒店在杭州正式亮相，据称是全球第一家支持全场景刷脸住宿的酒店。

而京东收购北京翠宫饭店，是否意味着京东也像阿里巴巴一样进军酒店业？

对此，京东集团副总裁宋旸则在朋友圈给予了否定。他说，京东尚科收购翠宫饭店将用做办公场所，目前在北辰的部分研发人员将搬至翠宫办公，“在西边安置办公场所也更方便吸纳研发人才”。

从北京翠宫饭店的历史来看，其曾是中关村的一个创业舞台，那里有着高新技术创业基因。

宋旸表示，海淀区智力资源密集、创新资源丰富，收购翠宫饭店是京东集团基于在海淀的长远布局和发展，未来该项目也将改造成以科技研发、商务办公为主要的使用功能，作为京东集团在海淀区产业发展的载体空间。

从宋旸的回应中得知，京东收购翠宫饭店，并将其改造成写字楼，是以自用为主，目的在于“筑巢引凤”。

预计物业成本未超过5万元/平方米

公开资料显示，北京翠宫饭店于1998年开业，建筑面积达68629.04平方米，且地理位置优越、交通便利，为中关村地区为数不多的优质商办物业，而且该地区已无可能再有新增商办物业。

 在一些房地产业内人士看来，京东收购北京翠宫饭店，从写字楼运营上看，是一笔合算的买卖。从京东19亿元购买北京翠宫饭店100%股权来看，相当于19亿元购买了68629.04平方米的商业物业，如此核算，单价仅为27685元/平方米，即便减去30%的地下及设备空间，再加上5亿元的改造装修成本，写字楼成本也仅达到49958元/平方米，没有超过5万元/平方米。如果将来债权收不回来，核算下来的成本也不超过6万元/平方米。

戴德梁行提供的数据显示，2018年第四季度中关村甲级写字楼的平均租金是401.8元/月/平方米，空置率仅为0.3%。而从2016到2018年的三年间，中关村区域的租金上涨了36%，而同期CBD区域的租金仅上涨了8%。

戴德梁行认为，互联网行业的快速发展和扩张是中关村甲级写字楼租金上涨的主要动力。由于整体区域基本上没有面积可租，因此预计未来租金仍有较大的上涨空间。

新京报记者通过写字楼租赁平台好租网的信息可知，知春路、海淀黄庄区域的写字楼房源均价为8.25元/平方米/天。但是部分高端写字楼超过10元/平方米/天。 比如领航科技大厦、海淀文化艺术大厦的部分写字楼租金超过15元/平方米/天。

有业内人士认为，如果按不超过14元/平方米/天的租金标准预估，北京翠宫饭店年收益至少在亿元以上。该人士猜测，此次，海淀区国有资本经营管理中心要求收购方须为高新技术企业，且2017年净资产不低于50亿元，目的也在于引进高新企业，交易并非重点，而京东也被寄希望重构中关村区域创新生态体系。