城市副中心崛起 北京写字楼格局正在改写

伴随北京传统热点区域写字楼供应的減少和租金上涨，已难以满足企业内部的不断扩张且多元化的办公空间需求，同时由于热点区域大量人口聚集、道路拥堵、车位难寻甚至环境等问题，为了提升员工幸福感，越来越多的企业将目光投向北京的新兴商务区，使得写字楼租赁市场呈现从城市核心区向新兴商务区转型的发展态势。

随着北京城市副中心区域写字楼市场供应潮的来临，这个区域的写字楼市场也将步入活跃期。同时，2020年环球影城的建成也会带动通州文旅以及相关上下游产业迅速发展，届时周边写字楼租赁需求将得到明显提升及资产价值也将继续凸显。

金融业成北京甲级写字楼租户的主力军

金融（尤其是银行和保险）、科技、服务与房地产业的内资企业是支撑北京甲级写字楼市场的主要租赁需求。而金融业是北京的支柱行业之一，自2010年金融业在北京地区生产总值(GDP)中的占比不断提高，2017年上半年占GDP的比例达到19.2%。

金融业的发展速度也很快，近5年来北京金融行业增速远高于北京GDP（生产总值）增速和第三产业增速。

从相关机构发布的写字楼金融行业租户近期动态方面的报告得知，国内金融行业最为活跃，尤其是银行、保险的内资企业持续有扩张的需求。外资金融行业稳定发展，随着北京传统热点商圈的写字楼租金不断提高，部分外资金融企业有整合、缩减面积或搬迁的迹象，以控制租金成本，将更多资金投入业务运营。普惠金融、互联网金融的快速发展，使得金融行业对写字楼需求出现多层次化，同时支持写字楼市场需求。部分金融企业从舒适度、员工关怀等方面考虑，逐渐迁出核心商圈，或将非核心部门外迁。

纽约、伦敦、中国香港、东京CBD区域主要是金融等现代服务业机构，目前北京CBD区域金融企业租户的搬迁与变化，是北京产业变迁的一个缩影，也与其他新兴区域崛起有关。

通州崛起 金融先行

在京津冀一体化国家战略下，通州作为北京城市副中心的优势正在独树一帜，通州正以中国速度，成就下一个世界级大都会。运河商务区是北京城市副中心的战略引擎，这里由中央直接部署、政府统一指导，全面落实“最先进理念、最高标准、最好质量”的规划建设方针以及“高精尖”产业布局，引入全球资本和顶级团队，打造创新金融和高端总部集聚区。

目前，北京银行城市副中心分行已在运河商务区隆重揭牌，这也是城市副中心第一家分行级银行机构落地通州。五百强金融企业包括华夏保险、天安财险等已经签约入驻，其余金融企业和中国四大银行也将预选址城市副中心。大量国家级金融企业的进驻，将影响北京甲级写字楼整体市场格局。

作为北京甲级写字楼承租能力最高的金融业对写字楼设施标准和品质的要求较高，为了提升通州对金融业的吸引力，市委相关领导提出的“要对想进城市副中心的项目把好关，提高门槛”要求，制定《运河商务区产业项目准入制度管理办法》，对已散售和未销售的开发项目，依照入驻业态、环保标准、经济贡献率等准入制度实施全面管控。

尽管通州当前不是核心商务区，但随着北京城市副中心建设的不断推进，以及通州运河商务区项目建设的不断推进，通州未来将成为承接首都功能疏解的重点区域，必将吸引大量有前瞻性的金融机构入驻。

“通州运河商务区项目的建筑品质有目共睹，租金也具有优势，可以承接前述控制成本的金融企业的需求。通州运河商务区的景观是其他现有成熟商务区和在建新兴商务区所难以匹敌的，是追求舒适度的金融企业以及金融业企业非核心部门可以考虑的良好区位。”相关人士透露。

以前的通州，刚需是显著的标签。而后，区域投资潜力被逐渐挖掘，未来会极大推动市属、本地以及外地、外资驻京企业机构的自用和投资需求。目前对通州的办公业态投资处在一个抢占先机的时点。

新光大中心副中心金融磁场

由光大控股打造的大型金融商务综合体新光大中心，总建面约75万平方米，地处北京城市副中心运河商务区核心、五河交汇处，公园环绕的新光大中心作为区域内唯一超高层建筑群落，雄浑壮丽的北京塔以300米高度重新定义了新北京的天际线。

在交通上，新光大中心坐拥高效便捷的立体交通。地铁6号线、18号线与地下北环环隧及地面交通进行组合，可利用垂直交通步入大堂。地下环隧覆盖，轻松接驳八方，开启北京TOD立体交通时代。

在外部环境上，新光大中心坐拥千年运河波澜壮阔，可远观运河宽阔、秀美之景，通航后的京杭大运河，将再现舟航所聚、百舸竞风流之盛世景象。倚运河而生的新光大中心，势必承袭这条绵延千年的黄金商脉，继往开来全新的金融商业文明。

基于尊重用户思维，以及用户体验至上的设计宗旨，新光大中心以WELL七大核心体系——空气、水、营养、光线、健身、舒适性、精神，全面改善人体11大生命系统标准打造，开创全新都会生活方式，重新定义城市生活。新光大中心通过空间创新、广泛运用节能技术和遵循绿色环保要求，兼获国际LEED金级与WELL铂金双重预认证，实现了人与建筑、自然环境的和谐共生。

在国家战略所向的背景下, 北京城市副中心运河商务区乘势而来、全速崛起。千年运河旁、运河商务区、毗邻北京市政府，新光大中心可谓坐拥亿万级得天独厚的城市资源。在金融方面，新光大中心依

托于股东“光大控股”的强大金融背景，整合优势资源，完善运河商务区的金融产业链条，必将成为北京城市副中心最大的金融新引擎和财富中心。