远洋“地产金融”套现86亿 这一次是北京朝阳写字楼

北京房企远洋集团在探索“房地产金融”的道路上越行越远。这次它设立了一个基金，并把自己旗下一个商业综合体项目放了进去。

12月23日，远洋公告表示，全资子公司新耀环球有限公司与工银国际投资管理有限公司的全资附属永帆国际有限公司，分别出资人民币9亿元的等值美元设立一个基金公司：SOL Property Fund GP II Limited。

而该基金公司设立的目的，是为了设立物业基金，收购远洋全资子公司迅荣创富有限公司持有的，位于北京市朝阳区CBD核心区的一个商业综合体——远洋光华国际。

资料显示，远洋光华国际于2009年落成，总建筑面积约10.8万平方米，共有写字楼、服务式公寓、商业三种业态。写字楼部分共分AB、C两座。AB座一体相连，C座独立成栋；其中，AB座建筑面积5.31万平方米，标准层面积2492.5平方米；C座面积5.27万平方米，标准层面积2513.96平方米。

项目目前由西门子中国、甲骨文、普华永道会计事务所、葛兰素史克(中国)等企业租用。截至2018年6月30日止六个月，该物业产生租金收入总额约人民币1.56亿元（未经审核），出租率约为93%。

上述收购的代价约为53.8亿元，出售完成后，远洋光华国际项目将不再并表。远洋预计，出售事项产生的未经审核除税前收益估计约为17.95亿元，该笔资金将用作一般营运需要。

这也是近半个月内，远洋接连推进的第二笔房地产金融化交易。12月13日，该公司以北京的远洋未来广场、远洋山水未来汇，以及位于天津的远洋未来广场三个项目作底层资产，发行规模为32.03亿元的ABS产品。

其中，北京远洋未来广场、北京远洋山水未来汇、天津远洋未来广场建筑面积分别为6.2万平方米、2.7万平方米和16.6万平方米。远洋以此发行的ABS优先级分为A1、A2两档，其中，A1档发行利率为5.5%、A2档发行利率为6%。

粗略计算，远洋近期通过物业基金、类REITs等金融手段，已累计将旗下四个商业项目套现约达85.83亿元。

针对上述地产金融化手段，远洋表示，随着投资物业体量的不断扩大，集团正在形成和建立针对商业地产的“投资、运营、增值、退出”的闭合资本运作模式。目前远洋持有性物业规模约达360万平方米，主要位于北京、上海等城市。

另一方面，拿一些比较优秀的底层资产做资产证券化、金融化，也是地产公司目前比较好的筹资方式，“这也正成为市场的一种趋势”。

以最新出售远洋光华国际为例，远洋收回的现金流还能够降低集团的杠杆比例，及优化集团的财务指标。这被视为远洋针对财务负债优化而寻求商业项目的退出。

观点地产新媒体了解，截至今年6月30日，远洋总资产达到2192亿元，同比上涨14.22%；但负债亦达到1571亿元，增速17.94%；同期负债率为71.66%，达到近年来的高位。

因此，就有业内人士分析认为，远洋这次设立基金收购旗下的项目，就相当于一次“套现”。至于为什么不直接出售项目的股权，因为“做成基金以后会比较有想象空间和操作性”，以后这个项目还可以变成底层资产做证券化。

同时，房地产金融化也是远洋近年来一直侧重探索的业务。在“投融管退”中，远洋此次就是以股权的方式做项目投资的“退出”。

据了解，远洋在2010年设定第三步发展战略，提出了“具有投融资能力的房地产投资管理公司”的愿景，房地产金融纳入远洋的核心主业，并希望构建“实业+金融”的模式。

公司董事局主席兼总裁李明就曾对外表示：“除了住宅业务，其他业务远洋更多是期望以投融资的方式去开展，以管理人或投资人的身份，收取相关的管理费或投资收益。”

2011年，远洋曾尝试与KKR集团在成立双GP基金平台，投资中国房地产市场。2017年，远洋资本就已经与工银国际基金搭建了“远洋-工银持有型物业基金”，规模50亿元。

中信资本董事总经理主要负责募资和业务发展的董伟海在接受观点地产新媒体采访时，曾表示：“国内的资本市场逐渐成熟，国内的机构投资人在这方面的投资，尤其是在办公楼的投资，这些年是明显加大的。“

同时，ABS和类REITs等给商业物业的退出提供了一个新的思路、一个新的途径。所以近年来商业物业的交易比较活跃。“近一年有一些变化，对于有些开发商来说，它可能会欢迎基金以股权的形式投进去，这是帮它解决资本金的问题。”董伟海称，这方面商业物业有一个比较大的需求，因为商业物业的投资金额很大。

同时，对于房地产企业来说，目前也是一个出售项目的好时机。

光大安石资产管理副总裁不久前曾告诉观点地产新媒体，在目前资本市场“钱紧”的情况下，“现在是一个将资产卖出的好时机”。市场情况不会一时好转，否则未来现金流出问题了，到后面会更麻烦。

可供佐证的案例是，12月21日，市场传言黑石拟以12亿美元（约合82.75亿人民币)，收购丰树集团旗下上海怡丰城及其相邻办公大楼。

上海怡丰城是丰树在中国单体投资额最大的项目，总投资额约人民币50亿元。与出让价格相比计算，若忽略经营费用、相关债务等开支，丰树便凭借该项目便获得将近30亿元的收益。