北京写字楼开发投资放缓 或受困于资金回流较慢

今天上午，全球房地产咨询服务公司高纬环球发布第二季度市场报告。数据显示，北京核心商圈写字楼成交面积为上季度的1.5倍，约达5.4万平方米，同比增长16%。与住宅市场量价齐跌的市场表现不同，北京写字楼项目销售面积和租金呈上涨势头，但受到融资成本高、资金回流慢等因素影响，北京写字楼新开工面积出现下滑。

　　据了解，活跃的市场需求及核心商圈稀缺的可租赁面积，拉动本季度北京五大主要商圈甲级(含顶级)写字楼平均租金按建筑面积计算的有效租金季度环比上升0.46%，达每月每平方米人民币380.5元(折合每月每使用平方米人民币543.6元)。

　　同时，由于本季度没有新增项目入市，加之签约率的上升，北京核心商圈整体写字楼空置率环比下降0.56个百分点，至6.57%。为此，高纬环球北京商业部负责人陆明锐表示：“由于核心商圈租金昂贵、可租面积短缺，拥有较低租金、更大面积可选择，且地铁网络和设施逐渐完善的新兴商圈逐渐获得更多企业的青睐，尤其是来自制造业、IT及生命科学行业的租户。”

　　值得注意的是，受到销售放缓的影响，北京写字楼和商业营业用房的新开工面积出现不同幅度下降。分析认为，开发投资放缓主要源于目前开发商正受困于融资渠道有限，融资成本高，资金回流较慢的困境。在存量增加，市场需求和销量都疲软的情况下，整体市场投资风险有所增加，然而正是由于市场波动，目前有很多大型机构正在洽谈潜在的投资机会。

　　从全国范围看，具备资金实力的本土企业或弥补由于外商直接投资(FDI)放缓带来的外资投资需求不足的影响。随着整体市场销售的遇冷，开发商拿地会更加谨慎。中小房地产企业在下半年不得不把重心放在销售现有存量获取现金流方面。遇到资金问题的企业或许会把一些在建项目延期或停工，而这为行业内资金充裕的投资机构提供了更多的并购重组和资产买卖的交易机会。

　　根据Wind的公开数据显示，上半年房地产行业并购标的完成的交易达73宗，总金额超过152亿元，同比增长2.09倍。下半年，资金充裕的投资机构和地产企业或将更多关注企业并购和单项优质物业的收购机会。

　　高纬环球北京资本市场部董事李健表示：“随着京津冀一体化的推进和北京重新定位的四个中心，未来北京区域内去工业化进程或将加快，空间规划会更加合理，第三产业预计将成为商业地产主要推动力。由于核心区域优质物业的稀缺性，这类物业仍然会是投资首选。随着以丽泽区域为首的非核心市场在交通和生活便利性方面的不断完善，非核心区域投资潜力有待进一步挖掘，在未来具备长期投资价值。”