世邦魏理仕：北京写字楼市场需求创7年来同期新高

世邦魏理仕发布《2018年第一季度北京房地产市场回顾及展望》

2018年4月8日，北京–世邦魏理仕（CBRE）今日发布《2018年第一季度北京房地产市场回顾及展望》。报告指出，北京优质写字楼市场、优质零售物业市场、仓储物流市场和投资市场，呈现如下特点：

1. 优质写字楼市场：季度市场净吸纳量创7年来同期新高，达122,570平方米，预示着2018年北京写字楼市场需求将进一步放量；金融、科技和专业服务行业继续成为市场需求的主要动力，其中传统金融行业的新租和扩租势头强劲。

2. 优质零售物业市场：本季度，市场项目整合和转型活动持续活跃；整体租赁市场较平淡，餐饮业相对活跃。

3. 优质仓储物流市场：季度租金大幅上涨10.1%，超过去三年的累计涨幅，报平均租金46.3元/月/平米；市场连续第四个季度空置率在0.5%以下，短期内市场仍处于供不应求的状态，租金维持稳定增长趋势。

4. 投资市场：本季度共有6宗大宗物业投资交易成交，总交易额录得56.8亿元；酒店成为本季度最受欢迎的物业类型，共有3宗成交，合占总投资额的77.5%。

一．优质写字楼市场

——市场需求创7年来同期新高，2018年持续放量在即

2018年第一季度，北京有四栋优质写字楼项目落成，为市场带来40.7万平方米的办公租赁面积，从而拉开本年度供应高峰的序幕。与此同时，市场需求相应增长，净吸纳量录得122,570平方米，为近7年历史同期最高，这亦预示着2018年北京写字楼市场需求将进一步放量。

从整体需求来看，租赁市场70%的面积继续被内资企业吸纳，外资企业则保持平稳；金融、科技和专业服务行业继续成为市场需求的主要动力，其中传统金融行业的新租和扩租势头强劲。受新增供应影响，整体空置率环比上升2.8个百分点至8.4%；市场平均租金在个别商务区供不应求所带来的租金上涨的拉动下，同样本环比上扬0.2%，报每月每平方米420.1元。

未来六个月，预计有467,000平方米的新增面积入市。CBD核心区域的中服地块也将迎来首批高品质楼宇入市，预计整体市场空置率将会在短期内小幅拉升，租金会保持平稳态势。

世邦魏理仕中国华北区顾问及交易服务办公楼部执行董事 刘焕丽指出：“尽管供应放量，在市场上旺盛的办公场所升级需求下，大部分今年入市的新项目预租情况乐观，预计今年优质写字楼的租赁将更为活跃。”

二．优质零售物业市场

——市场整合和转型持续活跃

2018年第一季度，位于亚奥商圈的中海环宇荟落成，新增商业面积35,000平方米。整体市场项目整合和转型活动持续活跃，凯德集团出售翠微路店给印力集团，华联出售的广安门店将于5月关店调整。

市场整体空置率环比上升了0.1个百分点至5.1%。受益于外围区的个别成熟项目，购物中心首层商铺平均租金同样本环比上涨0.2%，报每日每平米35.6元。未来六个月，有3个项目计划入市，总体量近246,000平方米。其入市后，可使空置率小幅上升，而市场租金将保持平稳。

本季度，整体租赁市场较平淡，餐饮业相对活跃。西单大悦城推出集合了十余家知名餐饮品牌的查特花园餐饮街区。服饰类中，本土设计师品牌开设的线下实体店趋势进一步增强。在国际品牌引入方面，朝阳合生汇引入日本EVISUKURO国内首家专卖店；王府中环引入苏格兰服饰品牌Pringle of Scotland、纽约品牌Vivienne Tam；三里屯太古里引入川久保玲的Dover Street Market中国首店。

世邦魏理仕中国华北区顾问及交易服务商业部主管希诺表示：“近来零售商对零售新模式的探索愈演愈烈，北京更是处在全国‘新零售’领域桥头堡的位置。在此趋势推动下，越来越多的国际、国内品牌在北京升级开设旗舰店，在空间设计、业态创新、体验升级等多方面区别于一般实体店。同时，商家也在努力打破实体店和线上销售平台的界限，实现多渠道零售，利用大数据挖掘消费者的需求偏好，以便全面提升消费者体验。”

三．优质仓储物流市场

——租金大幅上涨，超过去三年的累计涨幅

2018年第一季度，北京仅有一幅位于北京经济技术开发区的工业用地成交，北京主要工业园区土地价格报每平方米2,262元，环比持平。

2018年1月12日，北京市政府再次发布新政，对产业用地的利用方式提出严格的把控，只有“高精尖”类企业才具备产业用地的准入条件，从而限制仓储物业的新开发，加之低标仓清退行动持续，大部分建设中或基本完工的物流项目短期内无法如期入市。

北京市高标仓储连续第四个季度无新增供应且空置率在0.5%以下。业主方展开新一轮提价，季度租金环比涨幅达到10.1%，超过过去三年的累计涨幅，平均租金达到46.3元/月/平方米；在业主方普遍提高租金的大趋势下，大部分租约到期的租户仍选择续约以维持自身业务发展。

原计划上半年交付的26万平方米高标仓储物流设施中有近20万平米将延期至下半年甚至2019年，也有可能个别项目转变用途。短期内市场仍处供不应求状态，租金维持稳定增长趋势。

世邦魏理仕中国华北区顾问及交易服务工业部主管 李虹指出：“高标仓储设施在北京范围内供不应求、租金成本上涨明显，使得北京周边地区有更多机会成为增量租户外溢的目标；另外2018年初产业用地利用新规发布，政府希望通过对供给方式的调整，加大产业用地或用房交易的监管力度，为符合“高精尖”产业目录的企业用户创造更多机会。”

四．投资市场

——存量时代下，改造增值仍是今年主要投资策略

2018年第一季度，共有6宗大宗物业投资交易成交，总交易额录得56.8亿元。酒店成为本季度最受欢迎的物业类型，共有3宗成交，合占总投资额的77.5%。其中两个项目未来改造成写字楼的可能性较大，由此可见改造增值在今年仍然是北京主要的投资策略类型之一。

房地产基金表现最为活跃，季内完成4宗交易，其中景瑞贡献两宗，分别为一栋位于海淀的住宅楼宇和一栋位于东城的商业楼宇。其余两处物业——一座位于海淀的酒店公寓和一座位于王府井的酒店——分别被当代置业和上海人寿收购。开发行业的资产处置和收购兼并日趋活动下，投资者在存量市场获得更多机会。在此推动下，核心区域投资活跃度明显上升，本季度贡献4宗成交。

世邦魏理仕中国华北区投资及资本市场部执行董事纪刚指出：“2018年国内货币和金融监管环境，及北京近期发布的一系列关于土地和城市规划为大宗物业投资市场今年的走向带来较大不确定性。而‘高精尖’产业企业和自带产业资源优势的投资者，将成为今年重要的买家类型。”