北京写字楼市场承压：CBD租金或将下跌15%

近日，房地产服务商仲量联行和世邦魏理仕分别发布了最新一期北京写字楼市场报告。数据显示，2017年第一季度，北京写字楼市场交易清淡，较上季度缩减31%，租金和空置率保持平稳。随着未来国贸大厦B座等项目入市，租金将面临压力。

  与整体市场的微幅上升不同，仲量联行统计显示，北京CBD办公楼市场租金连续两个季度出现下滑。“该区域开始转向租户市场。鉴于在预测期内CBD区域将有一批新增供应出现，业主开始提供更为灵活的租赁条款，以争取知名租户。”仲量联行华北区董事总经理张莹表示。

  未来六个月，北京写字楼市场预计将有五个项目落成，为市场提供约29万平方米写字楼面积。供应分布在CBD、燕莎、望京和奥运村区域。世邦魏理仕中国华北区顾问及交易服务办公楼部执行董事刘焕丽认为，“这将为市场提供更广泛的选择，预计市场交易也将更加活跃，同时租金将承受压力。”

  数据显示，北京办公楼市场新增供给量在过去数年经历了缓慢增长阶段。仲量联行发布的白皮书预计，随着国贸大厦B座等新项目逐渐完工，北京中心城区的新供应将会大量出现，在未来五到七年间，CBD的新增甲级办公楼面积接近230万平方米，其中近三分之二集中在单一的超大街区内，形成CBD现有区域在三环路东侧的拓展区。

  仲量联行北京商业地产部总监贺睿珂认为，未来几年内的新增供应将对市场产生较大影响。“目前，北京甲级办公楼平均市场租金接近香港中环区域，跻身亚洲最高之列。未来租金将开始趋于正常化，并将使办公楼租金变得更加可承受。”

  “由于未来转向租户市场，那些制定了良好租赁战略的业主将在竞争日趋激烈的市场中占据先机。”贺睿珂预测，“在未来三到五年，CBD的办公楼租金将下跌15%。”

  仲量联行认为，随着发展趋于成熟，北京办公楼市场已到达转折点。非核心区域办公市场的兴起将重新定义北京办公楼市场格局。

  “北京甲级办公楼的空置率常年低于5%，说明这里仍然是全球最供不应求的办公楼市场之一。” 贺睿珂表示，“但不同于很多国际大都市，北京的非核心区分布在城市边缘，与原有市场完全独立。这些非核心区办公楼市场将迎来大规模增长。”

  仲量联行研究部副经理米阳认为，推动北京办公楼市场从中心区转向非核心区的催化剂将是：以亚洲市场标准而言极其高昂的租金、大范围的城市扩张与轨道交通密度的增加，以及过去几年在中心区始终供不应求的市场形势。

  届时，北京办公楼市场划分将更具差异化，分为CBD、第三使馆区和金融街将成为核心区办公楼市场，中关村、望京和奥林匹克公园形成核心扩展区办公楼市场，丽泽和通州等地形成非核心区域办公楼市场。