北京写字楼变迁：中资起舞与多中心版图扩容

随着写字楼的租金持续上涨，北京的写字楼版图正在快速变迁，一些新的区域正在崛起。

  同时，大量的商业地产因为商场不景气导致租金低迷，正在寻找新的发展出路，即“商改写”。这股热潮正在兴起，推动了北京写字楼版图的进一步变迁。

  西门子、摩托罗拉、三星电子、北电网络、索尼爱立信、松下、奔驰总部、宝马总部、LG等众多知名跨国企业的陆续进驻，使得望京开放式、多元化、国际化的区域氛围正在迅速形成。

  某种意义上，北京写字楼变迁史也是中国经济发展阶段缩影。

  世邦魏理仕一份关于《全球优质写字楼租用成本调查报告》显示，亚太区主导着全球最贵写字楼市场。在全球最贵的十大写字楼市场排名中，除了中国香港（中环）、排名第二位的便是中国北京（金融街）。

  戴德梁行提供的甲级写字楼监测数据显示，2016年四季度，北京市金融街写字楼租金高达人民币664.5元/平方米/月；同期，香港中环写字楼租金为134.21港币/平方尺/月（人民币：约为1080.31元/平方米/月）。

  自上个世纪八十年代中期北京出现真正意义写字楼开始，三十年间，北京写字楼市场得到了飞速发展，并形成遍地开花格局。它不但为北京市走向国际化大都市发展提供必要的硬件支持和更广阔的舞台，同时对于经济发展也带来了重要的拉动作用。

  值得关注的是，随着中资企业活跃度增加，北京写字楼市场也从最早伴随着涉外高档酒店兴起的单一商圈，而逐渐出现比肩国际标准的多中心写字楼商圈。

  从初露峥嵘到大象起舞，中资企业在北京写字楼版图上也开始画上浓浓色彩。世邦魏理仕（CBRE）数据显示，2016年中资企业贡献国内17个主要城市写字楼新增需求的83.4%，其市场地位举足轻重。调查显示北京仍是大多数大型央企与科技类企业的总部选择地，调查中近半数中资企业总部位于北京。

  多版图中心扩容

  2月28日，北京天气格外晴朗。21世纪经济报道记者跟随绿地中心工作人员来到绿地中心中国锦54层观光大厅。站在偌大的落地窗前向东北方向眺望，北京四环路、五环路、京承高速以及机场高速等几条交通要道纵贯其中，地铁轨道交通13号线和城铁15号线在此交汇。工作人员向21世纪经济报道记者介绍，在天气晴朗的日子，首都机场T3航站楼也清晰可见。

  21世纪经济报道记者通过走访了解到，目前望京地区整体开发率约为六七成。在望京SOHO和绿地中心附近，几块农田已经完成了土地征收，覆盖着绿色的防风纱布，尚未动工。

  北京绿地中心位于望京国际商务区，是规划面积达51万平方米的甲级写字楼集群，世界500强开发商绿地集团最初曾设想将其定位为世界企业总部。如今，这一规划正逐渐成为现实。2012年，阿里巴巴以总价16.5亿在此购置一整栋写字楼，总建筑面积约为5.3万平方米。在阿里巴巴大楼不远处，散列分布着几栋低层写字楼，诺基亚、摩托罗拉、奔驰大厦等多家世界知名的500强企业掩映其中。

  西门子、摩托罗拉、三星电子、北电网络、索尼爱立信、松下、奔驰总部、宝马总部、LG等众多知名跨国企业的陆续进驻，使得望京开放式、多元化、国际化的区域氛围正在迅速形成。

  望京仅是北京目前十大商圈之一。经过三十年历史发展，北京写字楼市场已经迅速扩容，多版图中心正在呈现。包括CBD核心商务区、金融街、燕莎、东二环、中关村(9.920, 0.00, 0.00%)、望京-酒仙桥、亚奥、亦庄开发区、北京丽泽金融商务区以及其他散落商圈。

  根据戴德梁行监测数据显示，北京各个商圈甲级写字楼租金整体表现均不错。以2016年四季度数据为例，租金最高为金融街，高达664.5元/平方米/月；最低为亦庄开发区，159.6元/平方米/月。

  从业经验近20年的戴德梁行北中国区写字楼-企业服务部主管严区海清晰记得，“2000年，金融街只有屈指可数的几栋楼；但如今这里已经是成片写字楼，租金水平仅次于香港中环。”

  经济命脉相关

  北京真正意义上最早建设的写字楼为建设于1985年的国际大厦，而后是1987年建成的赛特大厦。由于最早的写字楼是伴随涉外高档酒店而兴起，才使得依托日坛使馆区的建国门大街天然成为北京写字楼发祥地。

  按照严区海的观察，北京写字楼开启市场化是从国贸一期开始。“在最开始的几年里，由于国贸是市场仅有的高端写字楼项目因此租金奇高。彼时，大批外资企业拿着钱想租写字楼却租不到。之后随着其他项目的入市国贸开始调整自己的租金水平，整体市场开始伴随着供应和需求的平衡自行调节。”

  严区海认为，写字楼的发展是同北京第三产业的发展息息相关的，2000年北京甲级写字楼存量是113万平方米，当时北京的第三产业占比是45%，而2016年北京甲级写字楼存量达到930万平方米，第三产业占比也增加到超过80%。相比2000年，2016年北京第三产业增长了近13倍，而写字楼的存量则增长了7倍。

  同时写字楼的发展也同经济的发展息息相关，经济形势好则写字楼市场需求旺盛，与此相反经济走弱则写字楼市场需求转弱。2008年全球金融危机给北京的写字楼市场带来沉重打击，当年写字楼空置率超过30%，市场租金大幅下滑。但随后中国开启刺激经济模式，经济明显复苏，中国企业开始国际化和专业化，改善性办公需求开始增加，同时供应量开始减少，市场租金在2011-2012年间大幅上扬，最大年度涨幅达到约75%。此后，若干年间，由于经济形势较为平稳，市场也一直是受供应和需求的关系有小幅微调。整体来说，相比住宅市场，写字楼市场是较为市场化的板块，受政策干预较小，整体发展也较为理性。

  世邦魏理仕监测显示，随着空置率上升和租户选择多样化，2017年市场供需预期将变得更加均衡。2016年市场新增供应为416、602平方米，同比增加5.1%。整体空置率较上一年略有上升，年底录得7.6%。国内金融和TMT公司持续扩张，成为需求主力。制造业和能源企业则延续办公地点外迁或缩减规模。

  写字楼市场吸纳的“土豪”

  随着中国经济发展，中资企业在写字楼市场发挥举足轻重的作用。严区海清晰地记得，“2000年左右，写字楼租户中，20%为中资企业，80%为外资企业。但现在，至少70%为中资企业，30%为外资客户；同样以2000年为界，那时，北京企业主流租赁需求200-500平方米，整层租赁客户非常少见。但现在，整层租赁已是普通需求。”

  世邦魏理仕的监测数据也显示，2015年写字楼新增需求存在明显的二八现象，国内企业贡献率高达83%；2016年，内资企业无疑继续扮演需求主引擎，外资公司则在专业服务业、高端制造等优势领域具有一定的扩张动能。

  值得注意的是，除了整栋、整层租赁，中资企业对于北京写字楼还表现出强大的购买需求。

  世邦魏理仕的监测显示，北京依然是国内最受投资者青睐的市场之一。办公楼则是主导的投资标的，占2016年商业地产大宗成交（含资产及股权转让）总交易额的63%。也就是说，近年来，来自各行各业低调的企业主们正在大手笔斥资购买写字楼。由于城区可投标的有限，办公楼买家逐步转向新兴商务区（如丽泽和通州）和商务园区寻找机会。

  21世纪经济报道记者根据并不完全公开信息统计显示，近年来，每年约有十个企业在北京整栋购买写字楼。包括阿里巴巴、前海人寿、中国信达、乐视集团、东久中国、华夏保险、伊利集团等。随着中国房地产价格大涨，这些企业购置的写字楼价值也大幅增长。不少企业购买的办公楼价值早已翻倍。