​ 19年市场筑底、四个词展望北京写字楼市场

 北京写字楼市场在今年是一个触顶回落的过程，它是伴随着整个产业、资金等进行的，2019年则是市场资金面筑底的年份。

       大家最关心的以北京为代表的写字楼市场在未来的一两年时间，第一，租金是涨还是跌？第二交易量是涨还是跌？第三，我们做的事情是不是会更好？我们所做的所有工作都围绕这几句话展开。我们说第一个词“缩表”大家知道汽车上有两个仪表盘，第一个是速度。还有一个仪表盘是发动机转速，转速起来了换挡车速才会上来，所以我们想得出一个结论，到2019年我们把这个市场的范围界定一下，第一个范围的界定是我们重点研究北京，第二个界定是19年之前市场的局面是什么样的。

       为什么说19年，我们说19年是资金面筑底的年份，去年把几十万亿的资金去杠杆，这个时间点到2019年年底是资金面筑底的时间点，所以我们看19年年底之前北京写字楼市场会如何，第一个词是缩表。

       这个表是2017年的时候A股所有上市公司的市值17年全年的变化，大家知道今年的股价在下跌，我们看中兴电子贸易战开始股价已经打了三折。我们看整体的状态，北京的写字楼市场增长很大的程度上不是来自于超级大公司，我们新闻上经常看到腾讯、百度、这些头部公司，他们有一个很直接的需求，如果跟房地产有关，根本不会找开发商和运营商，京东会直接拿地，阿里也会直接拿地，在北京主要的增长是来自于100亿市值以下公司，但是我们看这些公司这一年的表现，无一例外大面积的下跌。这个场地我们有几年在这里开年会，我们脑补一个画面，公司的股东面对身价缩水一半的时候有没有动力继续重资产投入做，就算想，但是他们的市值在跌，自己的身价也缩水了很多，他是没有动力的。这是第一个数据来源。

       所以我们需要等待的是这些市值，尤其是中小版的股票市值修复，这个修复的过程也是北上广深这些产业地产，办公楼逐渐探底回归的过程，这是发动机转速的仪表盘。

       第二个，我举一个例子，北京有四个产业，金融产业，高科技产业，现代服务业，还有房地产，这几个行业里面最关心的一个事情是BAT大量的高增长带来的我们大量的众创空间，大量的联合办公，大量的科技企业租写字楼，把整个市场带起来。

       但是2017年有些事情，就是以移动互联网为代表的行业，硬件设备，就是在座的每个人手上的手机，全国销量已经触底了，中国已经没有新增的人口支撑移动互联网市场的膨胀的，剩下的我们看到这个行业出现跨界的踩踏，原来滴滴打车和美团不竞争，现在他们相互PK，以前高德地图是做导航的，现在做交通分发。这个踩踏的状态是我们看到这个发动机转速在下降，虽然车速还是比较好的速度，但是发动机的转速在下降，而且是一个持续下降的过程，我们不信可以看腾讯的股价，这个顶部已经实现了，如果说放在租赁上，销售上，科技企业买楼和租楼的速度已经放缓。

       如果拉到北京，所有的去年大概知道的三百多万方的写字楼租赁面积，我们拆成若干个行业，大家会看到头部的，文创、非银行金融，综合服务业，计算机代表的硬科技，还有传媒，这四个行业基本上占了这个市场的80%的增长，非银行金融，大家都很清楚，干金融特别好的已经进监狱，干的不太棒的已经下岗了，非银行金融也伴随着金融体系的收缩，包括我们销售的时候还有大量的险资背景的买楼扩张，但是现在的非金融领域已经触顶了。第二个行业是硬科技计算机触顶了。文创行业我关注崔永元，我们也看到出现了很大的波动，几乎都是坏消息，这些坏消息会深刻的影响19年市场状态。

       一个很明显的结论，我们会认为在今年是一个触顶回落的过程，它是伴随着整个产业、资金，然后整个的面进行的。

       如果一定要佐证一下，销售额就可以看出来，销售额是最典型的，企业买楼，他们用重资产投入买楼的表现，这是一个特别典型的断崖式的下落，这个过程还在持续，这是我们面临的现状，如果我们把买卖的交易数据拆成客户结构，每一年都会有主力客户，北京的买卖的玩家基本上四波人，国家队、土豪、上市公司的股东和他们家亲戚，再加上新投资者，这四类人覆盖了整个的买卖市场。

       17年熄火，现在18年触顶，326之前，北京拿了销售证可以零售的物业700亿的量，市面上拿了地还没有开发销售的大概还有2000亿，但是现在的销售速度一个月以五个亿左右的速度去化，2700亿大概需要去化多少个月，就知道了。

       刚刚说了买卖，然后再说到租赁，现在看主要的因为供应的问题，因为我们大多数开发，四大行三四年前就说CBD中国樽亮相的时候肯定很大，三四年前就说，但是现在那个楼也没有建成，开发的速度很慢，去年一年的租赁成交数据主要分布在南北延长线的产业带上。

       租赁的感觉没有那么差，这个确实是有自己的内支撑的，可能大家不买楼会租楼，这个情况下市场保持基本的量。

       我们不甘心，尝试了不同的行业，刚才说的几大行业里面， 我们把过去Q1到现在的，五个季度的产业的变化和他们的交易的成交量做一个金字塔图，我们用客户金字塔看，我们会看到一个典型的趋势，他们分别在筑底，交易量的结构我们也看到了金字塔的底部，每个行业在每个时期构建的底部是什么样的，如果底部下移说明有问题了，这些年可能还不算太差。

       我们再看一下非银行金融，每个季度的交易量有七八万平米，2018年的时候，这个底部反而有一点抬升。

       再到传媒，这里面会看到一个特别典型的特点，这些行业伴随着大量的，每个季度以将近十万方的交易量，大家在构筑一个行业的底部，这个底部是什么样的价格，然后头部，上部可能不行，但是往下这个底部逐渐的形成。光看这些行业带来的产业带的变化，我们会得出一个判断，首先大家不能下来，我们认为这个事情在未来的一年时间里面发生的概率是20%，看空所有十块钱以上的写字楼，第二我们看多四块钱、五块钱的写字楼的价格空间，这是单价看。从区域上，我们看空北边，看平东边，看空西边，看多南边。

       第三个“外溢”，刚才说了很多的基本盘的问题，换一个角度，我们把每年一百多万的租赁面积换一个角度诠释一下，如果按照地铁线来切，你会看到14号线在崛起，6号线在崛起，2号线已经跌到下面去了，你会看到交易的活跃度是顺着整个城市轨道交通在外溢，五年前我们根本不会说地铁14号线什么样，你去旁边感受一下带来的交通分发，就是因为大量的上市公司产生了外迁，人力密集型的公司已经从四环内到五环外，北京有一半人口已经居住到五环外的。对谁利好，对产业园利好，因为城市会让整个资源，让所有的资源变得更均匀。

       前几年的时候我们每修一个地铁，地产公司就说这是利好，把房子卖了，这是一波房地产型的红利，还有一波红利是当它真正落成的时候，跟原有的交通轨道和网络有关的时候，16号线和6号线很多年前就没有人提，这也是我们为什么看多四块钱到五块钱，或者这些网络延长线上的园区和楼宇。

       现在大家觉得有一点封闭，一定会出现越来越多的客户往外走，六块钱是北京的均价，意味着一个工位一年的成本两万块钱，北京一年的收入水平在十万块钱，相当于二十万的GDP，低于两万块钱那个行业就被北京轰走了，这是特别典型的，所以我们认为外围还是面向比较好的机会。

       你放在市场上，现在能够逐渐的显现到，比如说大宗交易，现在已经顺着东三环的北延长线往外走，这个趋势是不可逆的。

       “迭代”。这一年的时间，我在观察做办公的人，只要是上班的，我们就定义是办公的，不管是产业园还是什么，只要是白天在这里的就算。

       我们看到的这些创新，一个创新是我有印象的，我看到有一家公司在针对公司的会议室，在全北京找各种各样的特色空间，变成一个办公场所，如果你开小型会议，网络会议直接预定就可以了，一个小时一两千块钱。他做的是酒店的生意，原来酒店开会  只能再酒店里面，现在他们完全瓦解了，把原来的酒店的集中性的优势，因为交通拥堵，服务单一。

       还有一个特点，那些互联网公司大多数是以小团队的形态为主，像葡萄串一样，表面是大公司，实际就十个人左右，他们产生会议的需求，他们用airbnb的方式做。

       还有一些公司在不同的产业园做共享的大会，很多创业公司明年可能就死了，他们要抓紧时间出了产品立刻开发布会，几万家公司做的时候产生了这样的需求。这两年的时间也许在资金链或者基本盘上会往下走，但是其实创新就在我们现在的每一天，包括在座的各位可能都在尝试着做一些。

       我们会在移动端，PC端都会生成各种各样的精细化的图表，每个图表，每个字都是机器写就的，不需要一个人，不需要一个人工，一个大学毕业生，哪怕一分GDP也没有创造，但是你的企业要付出两万块钱的工位，还有两万块钱是它租房子的钱，都是包含在工资里面的。

       我们会看到，很多的企业都在尝试着把原有的像酒店这种固化的优势瓦解，还有一些公司，譬如我们，尝试把原来负担最重的人力成本这部分，提高效益。

       这样的机器写作的东西下个月正式上线，我们花了大概两三年的时间积累数据，开发系统。我们现在北京任何一个地方，点上你想生成的专业级别的，几十秒内解决，原来需要多少天多少人干的事情，可以非常快的解决，哪怕我们这样的小屌丝公司也会有创新，所以创新是出现在每天，我们就想一个事情，原有的优势，原有我们最大的负担是可以通过某一种手段和组织安排重新筹划。

        一位朋友问我，你是干吗的，我写报告的，放心吧，明天没有了，上到任志强下到一个大学毕业生，你不可能快速的生成一个报告，但是机器可以做到。

       机器在围绕着产业办公，包括滴滴打车，包括钉钉程序，他们会把原有的优势进一步的提效，这是我们观察到的。是给各位几个坏消息里面的一个好消息。

       19年是我们全国资金面筑底的一年，到19年结束，各位扛住了，我想告诉大家，有20%的概率不会更差了。谢谢各位。