北京CBD写字楼租金面临下滑压力 空置率上升

过去几年间，北京已跃升为亚太地区写字楼租金最为昂贵的城市之一。根据第一太平戴维斯发布的《亚太区标杆物业调查》研究报告显示，北京写字楼租金水平位列亚太区第三位，仅次于香港和东京。尤其是CBD区域，是北京最大的甲级写字楼区域市场，并且平均租金也仅次于金融街，位列全市第二高。但第一太平戴维斯的研究却认为，随着中服地块项目的陆续建成入市，CBD区域即将迎来巨大的甲级写字楼市场供应，虽然有诸多世界知名的跨国公司与本土企业都选择落户CBD，但潜在的巨大供应，仍可能拉高CBD的整体空置率，对租金价格也将产生明显的抑制作用。

甲级写字楼空置率上升

近日，研究机构发布数据显示，北京的甲级写字楼市场在连续多年的租金上涨，空置率下降之后，也遇到了瓶颈。随着大量新增写字楼的入市，北京甲级写字楼空置率开始提高，租金价格面临下行压力。

数据显示，目前北京写字楼市场总存量达1043.6万平方米。新增供应拉动全市甲级写字楼空置率环比上升0.7个百分点达8.4%。不过，五大核心商圈金融街、CBD、燕莎、东二环、中关村的需求依然继续强劲，空置率环比下降0.6个百分点至2.9%，为近两年最低值。

研究机构分析师认为，空置率上涨的原因主要是由于几个写字楼的入市。像位于望京-酒仙桥商圈的融新科技中心和丽泽金融商务区的晋商联合大厦、聚杰金融大厦、汇亚大厦等写字楼都在本季度如期入市，为北京甲级写字楼市场带来约38万平方米的新增供应。

这还仅仅是开始，由于CBD中服地块的规划和建设，未来CBD的新增甲级写字楼数量十分可观，库存压力也最大。

仅CBD核心区就新增16栋甲级写字楼

第一太平戴维斯的报告显示，未来5-6年，作为一个较为成熟的写字楼市场，CBD将迎来大量新项目入市，且多数项目将在未来4年集中入市。目前CBD共有18栋甲级写字楼正在建设或规划建设当中，其中有16栋位于CBD核心区，建成后核心区将成为金融及专业服务企业总部集聚区。这些新项目预计将为写字楼市场带来约200万平方米的办公面积，存量将在现有基础上翻一番。

根据第一太平戴维斯研究及顾问咨询部预测，新项目将分为两个批次渐次入市：第一批完工的项目大部分集中在核心区北部，包括三星大厦、正大中心、中国人寿金融中心以及中国尊，将于2018-2019年交付并投入使用。而位于南部的项目，即第二批供应，将于2020年后完工入市。

核心区的出现将会对CBD的现有格局带来巨大冲击——可以预见，CBD再度振兴的起点将会来自于核心区的崛起，CBD写字楼市场的整体水平也因此得到大幅提升，核心区将为CBD带来更多的新公司、新的配套设施，当然也会给CBD区域的交通带来更大压力。

CBD区域租金下滑

以往由于区域内供应有限，需求强劲，CBD区域的租金一直稳步上升，但现在，随着CBD区域巨大的潜在供应，导致租金价格出现了松动。部分对成本较为敏感的租户甚至选择搬迁至租金较为实惠的新兴商务区。

受此影响，截至2017年末，CBD的空置率已由过去的低位（1.5%）升至3.4%。为了尽快消化空置面积，第一太平戴维斯的数据显示，业主方开始调整租赁策略，CBD的平均租金由人民币每平方米每月382元降至2017年四季度的每平方米每月375元。

这还仅仅是开始，根据开发商最新信息，预计CBD核心区新增的甲级写字楼中，40%的新增面积将作为自用。第一太平戴维斯的报告预计：基于市场行情正常以及自用比例为40%的假设来推断，到2019年CBD整体空置率将达到17%，为最近八年的最高点；与此同时，平均租金开始逐步下滑，预计2020年的租金较2017年将下降12%。然而根据市场先例，最终实际自用比例往往低于开发商预估。若自用比例小于40%，更多的面积投入市场，将会进一步拉高CBD空置率，租金下滑也更为明显。

当然，CBD仍旧是北京最核心的商业区域。中服地块新增的大量供应，也带来了大量的集中签约。第一太平戴维斯研究及顾问部高级经理李想告诉北青报记者，目前已知的就有包括盈科律师事务所签约了1.5万平方米的商业面积，还有多家未透露的大型企业在洽谈大面积整租。再加上未来一些企业的自持，相信中服地块中的写字楼纷纷入市后，CBD区域的商业氛围更加浓厚。不过，由于供应量非常庞大，长期虽然会让CBD区域更加成熟，但短期内仍会对CBD核心区的租金产生明显的抑制作用。

同样是商业地产研究机构，戴德梁行的分析则比较乐观，他们认为，由于目前空置率较低的金融街、中关村区域，以及逐渐成熟的望京、亚奥非核心商务区租金进一步增长，抵消了CBD等部分区域租金下滑的影响。

北京甲级写字楼市场整体租金本季度进一步小幅上调，全市写字楼有效净租金按建筑面积计算达每月每平方米人民币391.3元，同比上涨0.8%。其中，望京-酒仙桥商圈表现突出，空置率从上季度的35.4%下降7.4个百分点至28.0%，季度净吸纳量高达13万平方米，创历史新高。

不过，戴德梁行华北区研究及顾问咨询部董事熊志坤也认同写字楼租金价格未来可能面临下行压力：“短期内写字楼市场的租金仍将保持稳定，但随着未来一轮供应高峰的到来，租金仍面临长期下行的压力。”

同时，他也强调：随着智能化、人性化生活办公理念的兴起，传统写字楼空间将面临创新升级。一方面，业主更加注重提升办公空间的便捷度和舒适度。另一方面，面对高昂的租金水平，租户将进一步追求空间利用率和灵活性。