北京丰台总部基地尴尬：厂房还是写字楼

刘元是北京丰台总部基地一家中小企业的老板。他在总部基地租了一个200平方米左右的办公区，租金为2.1元/平方米/月，押一年付半年。他表示，总部基地属于高科技产业园，不过在这里办公的公司什么类型的都有，有服装公司、地板公司、建材公司、装修公司、纸业公司、印刷公司、化工企业、机械设备公司等等。

“高新”写字楼

“我们这里价格比写字楼优惠，同时进驻的企业可以享受税收优惠，这是一般写字楼无法比拟的。”总部基地一位销售人员表示。至于优惠条件，销售人员说，“按照国家政策，和其他高新科技园区差不多。”

“这里针对高新企业的税收优惠政策是，前三年免征企业所得税，后三年按7.5%收。”刘元说，“比如企业一年要纳税的所得额是500万元的话，一般的企业所得税是按照25%征收，就是125万元；进驻总部基地的企业可以减按15%征收，就是75万元；如果申请到高新技术企业，前三年免收，后三年减按7.5%征收，前六年总共就只需要交225万元。”

不过，从2008年起，原来享受低税率优惠政策的企业，在新税法施行后5年内逐步过渡到法定税率。例如，享受企业所得税15%税率的企业，到2010年按22%税率执行，到2012年最终过渡到25%的法定税率。对于2008年之后进驻的企业，优惠的幅度就有所减少。

对工业地产法律问题有深入研究的君泰律师事务所上海分所房地产事务中心首席律师吴取彬表示，目前，高新技术企业能享受到的最低优惠税率已经普遍提高到15%。

在总部基地办公的化工、服装、印刷等传统行业，也都可以享受高新企业的优惠吗？

吴取彬表示，这些优惠只有高新技术企业或者是符合科技园区要求的企业才能享受。

不过，高新技术企业并非一个很玄乎的概念，“生产过程利用了高新科技，或者产品有高科技含量，也是可以申请高新技术产业的。”吴解释说。

刘元认为：“高新企业审批起来也不是很难，关键是企业如何进行包装，找到一些高新科技的亮点。”

配套尴尬

除此之外，总部基地仍有许多有待完善的地方。在总部基地上班的孙晓琦说： “这里的房子说是写字楼，实际上是工业厂房。”孙晓琦每天上下班都搭同事的车，“如果坐公交的话下了车还要走很久，基地里面没有公交车可以坐。”

“里面的商业配套也比CBD这些成熟的写字楼区域薄弱多了，只有两三个像样点的酒店，有的又很贵；正儿八经的餐厅十来家，每天中午都是人山人海，要不然就是附近农村的小菜馆；其他商务配套更少。”孙说。

“这里的物业费是4元/平方米/月，一个5000平方米的楼，每月物业费2万元。我们这个租金是包含物业费的，但是物业服务质量也一般，外面的街道和公共区域有保洁和保安，办公室里面都是我们自己请人干的。为这事，开发商的物业公司和这里的业主还闹过纠纷。”刘元说。

我爱我家的经纪人陈女士表示，和周边的时代财富天地大厦和工商联科技大厦相比，总部基地的物业售价和租金都更便宜，原因就是物业的品质、装修、进驻企业的资质以及物业管理水平等方面有一些差距。总部基地尽管有一些购买上万平方米独栋办公楼的实力雄厚的大公司，不过租赁市场的承租主体以一些中小民营企业为主。

租售价差

虽然有种种弊端，但是考虑到税收和租金等因素，对办公条件和地理位置不很讲究的刘元还是决定在这里落脚。

我爱我家的经纪人表示，时代财富天地的售价达到了2.3万元/平方米以上，工商联科技大厦也达到了1.8万元/平方米以上，而总部基地的售价则在1.5万元-1.8万元/平方米，均价约1.6万元/平方米。租金方面，总部基地便宜的写字楼租金能达到2元/平方米/月以下，而时代财富天地达到了2.7-2.8元/平方米/月，工商联大厦也在2.6元/平方米/月左右。

刘元认为：“这个项目，开发商是挣了大头，因为拿地的价格是以工业用地拿的，每平方米不到百元，非常便宜；丰台区政府挣了吆喝，现在开发了也有六年了，第一批进驻的企业三免三减期限就要到了，税收也能逐步收上来；买房子的业主，一般以出租为主，很少转让，因为转让价格不高，现在这边的独栋写字楼也就能卖个一万六七的均价，而旁边的怡海花园等居住社区，早就上两万了，所以当时如果买下来做投资，是不太划算的。”他表示，因为独栋办公楼面积大，从1000—10000平方米不等，所以总价较高，有的上亿；工业厂房又不像写字楼那样可以很方便地办理按揭贷款，所以资金占用比较多。

虽然总部基地的开发商将其看成一个房地产项目，不过，如果用同样的资金去购买住宅，升值幅度将是这里的数倍。刘元说，最早总部基地和怡海花园的房子售价差不太多，总部基地开盘较早几个月，每平方米售价比怡海花园贵几百元。他所在的办公楼业主就住在怡海花园，2004年买的房子，大约6500元/平方米，而当时总部基地的办公楼大约6800元/平方米。现在怡海花园的房子2.8万元/平方米左右，但总部基地办公楼仍徘徊在1万六七左右。“面积太大，总价太高，贷款不好办，又是工业产权，所以转让难度比较大。”刘说。

吴取彬认为，这种工业用地开发办公楼的情况，在国内工业园区比较普遍，“这种是办公楼性质还是工业厂房性质，比较难界定，主要是监管不严，没人去查。各地招商引资压力比较大，这种做法又能带动就业和税收，只要不是明目张胆地改变性质，地方政府一般睁只眼闭只眼。”

一位国土系统研究人士对此表示：“工业用地可以配建一小部分科研、办公等用房，但这些一般是工业用地附属的，作为工业用地附加建筑物整体转让。用这个专门建大批办公楼销售，相当于这些楼承担了商务办公职能，变更了实际的用地性质。