中山西北组团工业地产渐火

最近，小榄镇美城创新产业园再度引发西北组团众多企业的关注——刚推出市场的第三期项目虽然只有40套商品厂房，但认筹阶段就有近400家企业参与，其中40%来自市外。

　　第一期项目售罄用了近半年，第二期用了两个月，第三期则仅用了一天，美城创新产业园的经历，也是全市商品厂房发展的缩影。自2013年中山诞生首个真正意义上的商品厂房项目以来，西北组团已经有多个镇区试水，且均取得不错的市场反响。

　　在土地资源紧缺的当下，商品厂房这一开发模式能否成为中山破解用地瓶颈的利器？在生产要素加快流动的大湾区时代，它又能否成为中山承载优质外来企业的新载体？

　　1 天润盛兴工业园“首吃螃蟹”

　　提起中山的商品厂房发展，位于阜沙镇的天润盛兴工业园可以说是首个“吃螃蟹”的项目。

　　10年前，天润瑞丰电器有限公司董事长张志东到阜沙镇创业，他用5年时间建起了两家企业，当准备创办第三家企业时，却碰到了土地难题——要么找不到合适土地，要么出不起高昂的价格。

　　在寻找可用土地的过程中，张志东经过东阜公路时，看到一大片荒废多年的旧厂区得不到有效开发和利用。两片连起来的破旧厂房中间只隔了一条公路，面积加起来却有80亩左右。

　　“能不能把这片土地盘活，帮其他企业一起解决用地瓶颈？”张志东萌发了一个大胆的设想。在阜沙镇政府的支持下，他把这83亩闲置土地全部收购下来，建设成高标准的工业园区。

　　可预售，可分层也可分栋出售，每一个厂房还有产权证。刚面市的天润盛兴工业园一度引发了市场的广泛关注，也成为中山首例真正意义上的商品厂房项目。根据当时规划，其新建的10栋6层厂房，将围绕优质电子电器、淋浴房、小五金等阜沙镇支柱产业，引入100家“小而精”的配套企业和电子商务企业。

　　天润盛兴工业园相关负责人告诉记者，整个工业园有80%的厂房用于出售，去年下半年已经全部售完。工业园中尚有2000多平方米的厂房在招租，目前也已经有许多企业前来咨询。据悉，2015年时该工业园实现了近3000万元的税收。而此前的土地上只有4000多平方米建筑，每年税收贡献不足10万元。

　　工业园数量过多、投资强度不大、重大项目因土地紧张难以落地……近年来，伴随着转型升级步伐的加快，土地问题在中山越发凸显。张志东此前所碰到的用地瓶颈，许多企业家也深有体会：虽然不少镇区都有空置厂房或土地，但它们要转手却不那么容易。因为这些厂房和土地的产权不能分割，要买下的话企业一下子必须掏几千万元。

　　为了提高土地利用率，中山开始尝试引入商品厂房开发模式，厂房和地块可以借此改造、分割成单元来出售，从而大大降低企业的购买成本。

　　2015年，中山市政府工作报告中明确提出：“有序发展商品厂房，推动低开发强度厂房改造，鼓励‘企业上楼’。”在当年4月，中山出台了商品厂房开发经营管理办法，明确了全市工业地产准入、报建、租售、监管等各个环节的经营管理方式，成为了一部发展工业地产的“操作指南”。

　　值得一提的是，上述政策中提出：每个镇区规划1-2个商品厂房开发试点，条件不成熟的镇区，暂不规划试点。

　　2 近400个客户抢购40个单位

　　在上述政策的激励下，继阜沙之后，近两年小榄、古镇、南头、横栏等镇区也纷纷试水商品厂房开发。

　　2015年，古镇政府批准设立的首个标准化独立产权工业园项目——东岸灯饰工业园建成。项目每间厂房均拥有完全产权，购买人（或企业）可自由进行使用、出租、出售、抵押等处置，推出市场后受到许多灯饰企业的热捧。

　　去年以来，南头、小榄等镇区的工业地产项目也陆续建成销售，并取得了非常不错的成绩。天润盛兴工业园于2013年建成，到2016年售罄用了近三年的时间。与之相比，新建的商品厂房销售速度明显加快。

　　以美城创新产业园为例。它是小榄镇首个带独立产权的多层商品厂房，离中江高速出入口仅1.3公里，整个园区建筑面积约15万平方米，由8幢9层高的现代化高层工业大厦组成。

　　为了满足企业的需求，美城创新产业园在硬件设施上下了大力气：每栋楼配置4台5吨货梯、2台高速客梯，最大限度保证进驻企业的垂直物流运输。此外，园区每个厂房都属于丙类火灾危险性生产厂房，且配备报警系统、消火栓系统、自动喷淋系统等。

　　美城企业投资有限公司营销总监周敏思告诉记者，商品厂房在小榄属于新鲜事物，最初推出市场时许多人在观望，一期项目花了半年才卖完。“但许多企业进驻后都觉得很不错。口碑相传之下，我们二期卖得非常快，仅用了两个月，许多购买者属于‘老带新’性质。”周敏思介绍道。

　　据悉，美城创新产业园近期推出第三期项目，虽只有40个单位，但前去登记的意向客户将近400个。这一项目最终仅用了一天就卖完，市场反响非常好。

　　3 西北组团兴起工业地产热

　　记者走访发现，目前试水工业地产的镇区均位于西北组团。

　　这种现象是偶然还是必然？对此，合富研究院高级分析师谢仲娟分析，工业地产主要是跟产业挂钩。西北组团产业基础扎实、土地供应少但需求大、企业厂房兴建较早，所以工业地产发展得也相对较早。

　　以小榄为例。它的工业起步较早，早期建设的工业厂房大多是单层锌铁棚。据相关部门的统计，该镇共有各类单层锌铁棚厂房超过1.6万亩，单层锌铁棚厂房平均年销售产值为137.6万元/亩，只相当于工业区亩产值的一半；其年税收贡献为5.4万元/亩，只相当于小榄工业区亩税收的四成。

　　但另一方面，小榄工业企业对土地、厂房的需求却又非常大。据一机构的调研统计，小榄目前的11000多家工业企业当中，超过九成是租用厂房，这使得部分企业的发展受到租金成本的制约。

　　古镇、南头等镇区的境况，也与小榄有相似之处。

　　作为全国闻名的中国灯饰之都，伴随着产业的加速集聚，近年来众多资本流入灯饰行业，总面积仅47.8平方公里的古镇已日趋饱和。同时，古镇镇内土地主要由各村集体或原居民开发，产权无法流通，企业家只能租用商铺和厂房，无法拥有自有物业。

　　“传统的工业厂房不仅浪费土地资源，一定程度上也影响了城市环境，不利于环保、安全等方面的监管。另外，近年来土地供应紧张的镇区租金水涨船高，对于许多正在发展壮大的企业来说，他们也渴望拥有自主物业，不希望受到租金的约束。”周敏思认为，标准化产权工业园能有效解决上述企业痛点。

　　美城创新产业园一期业主邓昌桂告诉记者，他在中山创业十多年来几度搬迁。之前在横栏时，每月厂房需交租13000元，如今搬进工业园之后月供才16000元，两者相差不大。另外，产业园各种完善的配套也大幅提升了企业的形象，对企业招工有很大帮助。

　　美城创新产业园另一业主杨汶鑫表示，进驻工业园后今年的订单比去年同期增加50%，这与企业搬迁有一定的关系，因为供应商和客户对企业的信心更强了。

　　4 外来企业“偏好”商品厂房

　　在粤港澳大湾区的建设背景下，优质生产要素正在不断加快流动，商品厂房也成为中山承载外来企业的较好选择。

　　据周敏思介绍，目前美城创新产业园售出的物业中，98%是业主自己使用。一二期的业主中，只有20%左右是外地客，但第三期的意向客户中外地客的比例已经接近40%，主要来自深圳、东莞、广州等地。

　　“标准化商品厂房是以现代工业标准兴建，也是企业转型的助力器。在大湾区的格局下，随着深中通道开通后，中山将会承接更多的外移产业，商品厂房也将为中山承接外来优质产业提供有效保障。另外，最近广东出台新政，工业用地出让年限将减至20年，与之相比商品厂房50年的年限非常有优势。”周敏思坦言，他们企业对于商品厂房在中山的发展前景十分看好。

　　天润盛兴工业园中也有相似的情况。中山日顺电器有限公司原本位于广州，在获知天润盛兴工业园推出商品厂房后，一口气买了三层厂房，并把公司搬到了阜沙。该企业相关负责人此前接受记者采访时就表示，之前企业一直靠租厂房来运作，像“打游击”一样。如今有了自己的物业，企业经营环境大幅改善，也能吸引更多优质人才。

　　放眼未来，中山的商品厂房如何实现进一步的发展？

　　谢仲娟认为，商品厂房这种模式在许多城市多年前就已经出现，且目前已经很成熟。它能引导企业脱离“在村子里办企业”的思维，在各方面对接现代工业标准，客观上是一艘艘转型航母。尤其是在深中通道兴建以后，中山会面临承接深圳外移的产业，标准化的厂房将为承接产业提供有效保障。

　　“对于项目运营方来说，招商主题一定要集中，要优先引入行业龙头，才能产生带动与集聚效应。对于政府来说，在对外招商时应该主打商品厂房这些优质的载体，尤其是针对深圳企业。这些在其他城市已经很成熟的模式，对于优质的企业来说更有吸引力，也更加符合外来企业的需求。”谢仲娟建议道。